1月5日，华润万象生活有限公司发布有关收购一家物业服务集团（禹洲物业服务有限公司）的公告。

公告称，于2022年1月5日，润楹（ 作为拟买方 ）与天津禹佳（ 作为拟卖方 ）就拟买卖禹洲物业服务有限公司的股权订立框架协议，代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于人民币10.6亿元。

据悉，天津禹佳为一间于中国注册成立有限公司，并为禹洲附属公司。天津禹佳主要于中国从事物业管理业务。

于收购事项完成日期后三年内，天津禹佳须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标竞争。

公告显示，禹洲物业服务有限公司于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。集团实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。董事会相信，收购事项将扩大集团的服务范围，加强集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。董事会认为，收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与集团的业务产生协同效应。

根据公告，禹洲物业服务的2019年、2020年的除税前利润分别为5567万元、6645万元；除税后利润则分别为4088万元、4880万元。于2020年12月31日，目标公司的未经审核账面净值为约1.01亿元。

如果以除税后利润计算，华润万象生活收购禹洲物业服务的PE大约在22倍左右；以除税前利润计算，PE也大约在18倍左右，这不算是一个十分划算的价格。

在公告中，华润万象生活也并未披露目标公司的住宅、商业等业态的占比，通常而言，如果商业物业占比较高，给予高估值可以理解，但如果反之，则这一水平将显得更为突出。

可以提供对比的是碧桂园服务收购富力物业的案例，富力物业在一线城市中有众多的商业管理物业，其2020年整毛利约为6.44亿元，碧桂园服务给出的收购价格是100亿元，以此计算，富力物业的PE大约是14倍，华润万象生活在这一单并购上堪称豪爽。

华润万象生活此番出手，背后实则是物企国家队近期在物企市场上的活跃。

对比之前市场上之前的明星物业民企在市场上的大手笔频出，在当前市场交投气氛平淡的情况下，物企国家队却一改往日的低调，在市场上屡屡出手，仅2021年和2022年的交接时间点上，就有三笔大并购案和其相关。

除此之外，今年12月中旬，金融街物业通过控股子公司与北京弘缘物业管理有限公司设立合资公司“北京鼎业金融街***太平戴维斯物业管理有限公司”，双方分别持股51%、49%。而自10月以来，金融街物业已陆续成立三家合资公司，通过合作方式获取了东营、武汉、南京等地的多个项目。

值得注意的是，不仅在资本市场上掀起关注，更多物企国家队虽然没有登陆资本市场，但也同样动作不断，比如混改等，而这在此前的物企市场上是较为少见的。

比如中核物业，2021年10月18日，中核物业召开混改工作启动会，本次混改工作是中核物业发展战略中的核心重点工作，意义深远。

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